Wohnkredit Deutschland: Tilgung während der Zinsbindung

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Die Restschuld als Ausgangspunkt der Anschlussplanung nutzen

Bei einer Anschlussfinanzierung ist die offene Schuld am Ende der ersten Zinsbindung die entscheidende Größe. Diese Seite zeigt, wie eine angenommene erste Finanzierung bis zu diesem Zeitpunkt verläuft und welche Rate anschließend unter Ihren neuen Annahmen entsteht. Das Modell ist besonders hilfreich, um die Wirkung eines höheren oder niedrigeren Anschlusszinses zu verstehen.

Wenn Sie bereits einen bestehenden Kredit ablösen möchten, verwenden Sie den tatsächlichen Restschuldstand aus Ihren Unterlagen als Kontrollgröße. Eine vom ursprünglichen Kaufpreis aus simulierte Historie kann von der realen Finanzierung abweichen, etwa durch abweichende Sondertilgungen. Der Rechner importiert weder den Vertrag noch die bisherigen Zahlungen automatisch.

Vergleichen Sie für den Anschluss zunächst nur unterschiedliche Zinssätze bei identischer Restschuld und Anschlusslaufzeit. Erst danach können Sie die neue Dauer verändern. Eine kleinere Anschlussrate durch eine längere Laufzeit hat eine andere Bedeutung als eine kleinere Rate durch geringere Zinsen. Halten Sie diese Ursachen in Ihrer Übersicht getrennt fest. Der angenommene Anschlusszins ist eine Planungsgröße und keine Aussage darüber, welche Konditionen zu einem späteren Termin verfügbar sein werden.

Eigenkapital, Zinsbindung und Restschuld einordnen

Der Finanzierungsbedarf entsteht aus Immobilienkaufpreis plus eingegebenen Kaufnebenkosten und weiteren Kaufkosten, abzüglich des Eigenkapitals. Im Rechner sind keine regionalen Steuersätze hinterlegt. Tragen Sie Kosten aus Ihren konkreten Unterlagen ein und rechnen Sie eine Position nicht gleichzeitig prozentual und als festen Betrag an. Eigenkapital ist nur der Anteil, den Sie tatsächlich für dieses Vorhaben einsetzen wollen.

Die erste Monatsrate wird aus Finanzierungsbedarf, jährlichem Sollzins und anfänglicher Tilgung berechnet. Sie bleibt während der modellierten Zinsbindung grundsätzlich gleich. Die Zinsbindung ist jedoch nicht automatisch die vollständige Rückzahlungsdauer. Entscheidend ist die Restschuld am Ende dieser Phase. Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Anfangsrate und kann die spätere Restschuld verringern.

Für den Anschluss berechnet das Modell eine neue Rate aus Restschuld, angenommenem Anschlusszins und gewählter Anschlusslaufzeit. Jährliche Sondertilgungen werden am Ende jedes zwölften Modellmonats berücksichtigt, auch im Anschlussszenario. Setzen Sie nur Beträge an, die zu Ihrer Planung und den jeweiligen Vertragsmöglichkeiten passen. Die zweite Zinsphase ist eine Belastungsprobe mit eigenen Annahmen, keine Prognose zukünftiger Bauzinsen und kein Finanzierungsangebot.

Eigene Szenarien systematisch prüfen

Beim frei gewählten Ausgangsbeispiel mit 450.000,00 EUR Kaufpreis und 80.000,00 EUR Eigenkapital beträgt die erste Monatsrate 1.850,00 EUR. Nach 10 Jahren Zinsbindung bleiben rechnerisch 279.195,95 EUR offen. Diese Zahlen gelten nur für die hinterlegten Annahmen, einschließlich der eingegebenen Kaufkosten und des selbst gewählten Anschlusszinses. Ändern Sie zunächst das Eigenkapital und vergleichen Sie anschließend die Restschuld. Prüfen Sie danach getrennt eine andere Tilgung. So bleibt erkennbar, welche Entscheidung die Anfangsrate und welche die spätere offene Summe verändert. Ein Ergebnis aus zwei Zinsphasen muss immer mit beiden Zinsannahmen dokumentiert werden.

Restschuld für die Anschlussfinanzierung vorbereiten

Notieren Sie neben der aktuellen Monatsrate die offene Schuld am Ende der Bindung. Prüfen Sie anschließend verschiedene Anschlusszinssätze mit derselben Restschuld. Die Gesamtmodellwerte setzen Ihre gewählte Anschlussdauer voraus und sind keine Aussage über spätere Marktpreise.

Durchgerechnete Szenarien

Frei gewählte Rechenbeispiele mit 450.000,00 EUR Ausgangsbetrag und 4 % jährlichem Sollzins. Eigenkapital 80.000,00 EUR, Kaufnebenkosten 0 %, Zinsbindung 10 Jahre, Anschlusszins 5 % und weitere 240 Monate. Die Gesamtwerte enthalten das Anschlussszenario. Alle Werte sind Modelle, keine aktuellen Anbieterzinsen oder Empfehlungen.

Rechenweg und Grenzen

Finanzierungsbedarf = Kaufpreis + eingegebene Nebenkosten − Eigenkapital. Erste Rate = Finanzierungsbedarf × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 1200. Sondertilgungen erfolgen nach jeder zwölften Monatsrate. Eine Anschlussrate wird aus Restschuld, frei gewähltem Anschlusszins und Anschlussdauer neu berechnet.

Das Ergebnis ist eine mathematische Orientierung. Es ist weder eine Kreditzusage noch ein gesetzlicher Effektivzins. Nicht eingegebene Kosten bleiben außerhalb der Rechnung. Alle Formeln und Rundungsannahmen finden Sie in der Methodik.

Fragen zu Anschlussfinanzierung Rechner

Wird der Anschlusszins vorhergesagt?

Nein. Er ist ein frei gewählter Szenariowert.

Bleibt die erste Rate nach dem Zinswechsel gleich?

In diesem Modell wird die Anschlussrate aus Restschuld, Anschlusszins und neuer Monatszahl berechnet.

Weiterführende Rechner und Quellen

• Baufinanzierungsrechner Deutschland: Zinsbindung
• Hauskredit Deutschland: Eigenkapital und Restschuld
• Hausfinanzierungsrechner: langfristige Belastung
• Deutsche Baufinanzierung: Modellannahmen prüfen
• Alle veröffentlichten Rechner

Hintergrund: Sparkasse: Begriffe und Tilgungsplanung. Quellenrecherche: 15. Oktober 2026. Informationen zur Verantwortung und Korrekturen finden Sie unter Redaktion.