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Finanzierung verstehen

Hausfinanzierungsrechner: langfristige Belastung

Eine lange angenommene Gesamtlaufzeit führt zu einer anderen Monatsrate als eine schnelle Volltilgung. Bei einer kürzeren Zinsbindung kann jedoch schon vorher eine Anschlussfinanzierung nötig werden. Die Restschuld zum Prüfmonat und die Gesamtmodellrechnung beantworten deshalb unterschiedliche Fragen.

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Felder ohne „optional“ sind Pflichtfelder. Beträge in einer gemeinsamen Währung eingeben.

Kaufnebenkosten frei eingeben; keine automatisch hinterlegten Steuersätze. Sondertilgungen nur im vertraglich erlaubten Umfang ansetzen. Anschlusszins ist ein Szenario, keine Prognose.

Ein Währungswechsel ändert die Einheit, nicht den Zahlenwert. Keine Wechselkursumrechnung.

Keine aktuellen Markt- oder Bankzinsen. Unverbindliche Modellrechnung ohne Bonitätsprüfung.

Auf dieser Seite

Die Hausfinanzierung vor dem Angebotsvergleich strukturieren

Bei einer Hausfinanzierung treffen der Kauf, eigenes Kapital und eine langfristige Rückzahlung aufeinander. Diese Seite hilft, diese Bestandteile in einem gemeinsamen Szenario zu ordnen. Beginnen Sie mit den bekannten Kosten des Vorhabens und ziehen Sie nur das tatsächlich dafür vorgesehene Eigenkapital ab. Eine bewusst zurückgehaltene Reserve gehört nicht als eingesetzter Betrag in die Rechnung.

Unterscheiden Sie die anfängliche Kreditrate von den gesamten laufenden Hauskosten. Reparaturen, Energie und andere Ausgaben werden nicht aus dem Immobilienpreis abgeleitet. Auch geplante Modernisierungen brauchen eine klare Zuordnung: Werden sie bereits im Bedarf mitgerechnet oder später separat finanziert? Eine doppelte Erfassung würde den Vergleich verzerren.

Der Blick auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung verhindert, dass eine niedrige Anfangsrate als vollständige Lösung missverstanden wird. Vergleichen Sie unterschiedliche Tilgungsannahmen und lesen Sie zugleich die mögliche Anschlussrate. Die spätere Zinsannahme dient einer Belastungsprobe. Sie ist weder ein erwarteter Marktwert noch ein Angebot, das Sie zu einem bestimmten Termin tatsächlich erhalten könnten.

Eigenkapital, Zinsbindung und Restschuld einordnen

Der Finanzierungsbedarf entsteht aus Immobilienkaufpreis plus eingegebenen Kaufnebenkosten und weiteren Kaufkosten, abzüglich des Eigenkapitals. Im Rechner sind keine regionalen Steuersätze hinterlegt. Tragen Sie Kosten aus Ihren konkreten Unterlagen ein und rechnen Sie eine Position nicht gleichzeitig prozentual und als festen Betrag an. Eigenkapital ist nur der Anteil, den Sie tatsächlich für dieses Vorhaben einsetzen wollen.

Die erste Monatsrate wird aus Finanzierungsbedarf, jährlichem Sollzins und anfänglicher Tilgung berechnet. Sie bleibt während der modellierten Zinsbindung grundsätzlich gleich. Die Zinsbindung ist jedoch nicht automatisch die vollständige Rückzahlungsdauer. Entscheidend ist die Restschuld am Ende dieser Phase. Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Anfangsrate und kann die spätere Restschuld verringern.

Für den Anschluss berechnet das Modell eine neue Rate aus Restschuld, angenommenem Anschlusszins und gewählter Anschlusslaufzeit. Jährliche Sondertilgungen werden am Ende jedes zwölften Modellmonats berücksichtigt, auch im Anschlussszenario. Setzen Sie nur Beträge an, die zu Ihrer Planung und den jeweiligen Vertragsmöglichkeiten passen. Die zweite Zinsphase ist eine Belastungsprobe mit eigenen Annahmen, keine Prognose zukünftiger Bauzinsen und kein Finanzierungsangebot.

Eigene Szenarien systematisch prüfen

Beim frei gewählten Ausgangsbeispiel mit 450.000,00 EUR Kaufpreis und 80.000,00 EUR Eigenkapital beträgt die erste Monatsrate 1.850,00 EUR. Nach 10 Jahren Zinsbindung bleiben rechnerisch 279.195,95 EUR offen. Diese Zahlen gelten nur für die hinterlegten Annahmen, einschließlich der eingegebenen Kaufkosten und des selbst gewählten Anschlusszinses. Ändern Sie zunächst das Eigenkapital und vergleichen Sie anschließend die Restschuld. Prüfen Sie danach getrennt eine andere Tilgung. So bleibt erkennbar, welche Entscheidung die Anfangsrate und welche die spätere offene Summe verändert. Ein Ergebnis aus zwei Zinsphasen muss immer mit beiden Zinsannahmen dokumentiert werden.

Hauskredit und Nebenkosten transparent auseinanderrechnen

Der Kaufpreis allein reicht für die Finanzierung nicht immer aus. Ergänzen Sie ausdrücklich Ihre geschätzten Nebenkosten und ziehen Sie einsetzbare Eigenmittel ab. Bei gleichem Zinssatz verändert jeder zusätzlich finanzierte Betrag die laufende Belastung.

Durchgerechnete Szenarien

Frei gewählte Rechenbeispiele mit 450.000,00 EUR Ausgangsbetrag und 4 % jährlichem Sollzins. Eigenkapital 80.000,00 EUR, Kaufnebenkosten 0 %, Zinsbindung 10 Jahre, Anschlusszins 5 % und weitere 240 Monate. Die Gesamtwerte enthalten das Anschlussszenario. Alle Werte sind Modelle, keine aktuellen Anbieterzinsen oder Empfehlungen.

Beispielvergleich für Hausfinanzierungsrechner
Variante Rate Zinsen Gesamtrückzahlung Restschuld nach Bindung
2 % anfängliche Tilgung 1.850,00 EUR 294.216,73 EUR 664.216,73 EUR 279.195,95 EUR
3 % anfängliche Tilgung 2.158,33 EUR 259.304,75 EUR 629.304,75 EUR 233.793,93 EUR
2 % und 2.000 Sondertilgung jährlich 1.850,00 EUR 253.439,05 EUR 623.439,05 EUR 255.101,01 EUR

Rechenweg und Grenzen

Finanzierungsbedarf = Kaufpreis + eingegebene Nebenkosten − Eigenkapital. Erste Rate = Finanzierungsbedarf × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 1200. Sondertilgungen erfolgen nach jeder zwölften Monatsrate. Eine Anschlussrate wird aus Restschuld, frei gewähltem Anschlusszins und Anschlussdauer neu berechnet.

Das Ergebnis ist eine mathematische Orientierung. Es ist weder eine Kreditzusage noch ein gesetzlicher Effektivzins. Nicht eingegebene Kosten bleiben außerhalb der Rechnung. Alle Formeln und Rundungsannahmen finden Sie in der Methodik.

Fragen zu Hausfinanzierungsrechner

Kann ich Renovierungskosten ergänzen?

Als weitere Kaufkosten können Sie einen selbst festgelegten Betrag eintragen. Ob eine Bank ihn finanziert, wird nicht geprüft.

Werden Nebenkosten rechtlich oder steuerlich beurteilt?

Nein. Die Seite verarbeitet nur Ihre Eingaben.

Weiterführende Rechner und Quellen

Hintergrund: Sparkasse: Begriffe und Tilgungsplanung. Quellenrecherche: 15. Oktober 2026. Informationen zur Verantwortung und Korrekturen finden Sie unter Redaktion.