Immobilienkreditrechner: Kauf und Finanzierung

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Den Immobilienkauf vom Kaufpreis bis zur Anschlussphase planen

Ein Immobilienkredit beginnt mit einer vollständigen Übersicht über das Vorhaben. Der Kaufpreis allein reicht als Eingabe für den Kapitalbedarf nicht aus, wenn weitere Erwerbskosten bezahlt werden müssen. Diese Seite verbindet deshalb Kaufpreis, eigenes Kapital und frei eingegebene Kosten mit der ersten Rate und der späteren Restschuld. Auch ein zunächst kleiner Kostenunterschied kann die benötigte Darlehenssumme verändern.

Trennen Sie die Finanzierung von der laufenden Nutzung der Immobilie. Instandhaltung, Energie, Versicherungen und andere Wohnkosten werden nicht automatisch aus dem Kaufpreis abgeleitet. Sie gehören in ein zusätzliches Haushaltsbudget, damit die berechnete Kreditrate nicht mit den gesamten monatlichen Wohnkosten verwechselt wird.

Betrachten Sie am Ende der Zinsbindung nicht nur eine einzelne Zahl. Fragen Sie, welche Anschlussrate bei Ihrem selbst gewählten Zinsszenario entstehen würde und ob daneben weiter Reserven verbleiben. Eine längere Zinsbindung kann ohne Kenntnis eines konkreten Angebots nicht pauschal als günstiger bewertet werden. Der Rechner macht unterschiedliche Annahmen sichtbar, ersetzt aber keine vollständige Finanzierungsberatung.

Eigenkapital, Zinsbindung und Restschuld einordnen

Der Finanzierungsbedarf entsteht aus Immobilienkaufpreis plus eingegebenen Kaufnebenkosten und weiteren Kaufkosten, abzüglich des Eigenkapitals. Im Rechner sind keine regionalen Steuersätze hinterlegt. Tragen Sie Kosten aus Ihren konkreten Unterlagen ein und rechnen Sie eine Position nicht gleichzeitig prozentual und als festen Betrag an. Eigenkapital ist nur der Anteil, den Sie tatsächlich für dieses Vorhaben einsetzen wollen.

Die erste Monatsrate wird aus Finanzierungsbedarf, jährlichem Sollzins und anfänglicher Tilgung berechnet. Sie bleibt während der modellierten Zinsbindung grundsätzlich gleich. Die Zinsbindung ist jedoch nicht automatisch die vollständige Rückzahlungsdauer. Entscheidend ist die Restschuld am Ende dieser Phase. Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Anfangsrate und kann die spätere Restschuld verringern.

Für den Anschluss berechnet das Modell eine neue Rate aus Restschuld, angenommenem Anschlusszins und gewählter Anschlusslaufzeit. Jährliche Sondertilgungen werden am Ende jedes zwölften Modellmonats berücksichtigt, auch im Anschlussszenario. Setzen Sie nur Beträge an, die zu Ihrer Planung und den jeweiligen Vertragsmöglichkeiten passen. Die zweite Zinsphase ist eine Belastungsprobe mit eigenen Annahmen, keine Prognose zukünftiger Bauzinsen und kein Finanzierungsangebot.

Eigene Szenarien systematisch prüfen

Beim frei gewählten Ausgangsbeispiel mit 425.000,00 EUR Kaufpreis und 80.000,00 EUR Eigenkapital beträgt die erste Monatsrate 1.725,00 EUR. Nach 10 Jahren Zinsbindung bleiben rechnerisch 260.331,36 EUR offen. Diese Zahlen gelten nur für die hinterlegten Annahmen, einschließlich der eingegebenen Kaufkosten und des selbst gewählten Anschlusszinses. Ändern Sie zunächst das Eigenkapital und vergleichen Sie anschließend die Restschuld. Prüfen Sie danach getrennt eine andere Tilgung. So bleibt erkennbar, welche Entscheidung die Anfangsrate und welche die spätere offene Summe verändert. Ein Ergebnis aus zwei Zinsphasen muss immer mit beiden Zinsannahmen dokumentiert werden.

Finanzierungsbedarf aus Kaufpreis und Eigenmitteln ableiten

Die Kaufpreisrechnung trennt Immobilienwert, frei eingegebene Nebenkosten und Eigenkapital. Daraus entsteht der Kreditbedarf. Das Modell leitet die erste Rate aus Sollzins und anfänglicher Tilgung ab und zeigt einen möglichen Anschlussfall nach der Bindungsfrist.

Durchgerechnete Szenarien

Frei gewählte Rechenbeispiele mit 425.000,00 EUR Ausgangsbetrag und 4 % jährlichem Sollzins. Eigenkapital 80.000,00 EUR, Kaufnebenkosten 0 %, Zinsbindung 10 Jahre, Anschlusszins 5 % und weitere 240 Monate. Die Gesamtwerte enthalten das Anschlussszenario. Alle Werte sind Modelle, keine aktuellen Anbieterzinsen oder Empfehlungen.

Rechenweg und Grenzen

Finanzierungsbedarf = Kaufpreis + eingegebene Nebenkosten − Eigenkapital. Erste Rate = Finanzierungsbedarf × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 1200. Sondertilgungen erfolgen nach jeder zwölften Monatsrate. Eine Anschlussrate wird aus Restschuld, frei gewähltem Anschlusszins und Anschlussdauer neu berechnet.

Das Ergebnis ist eine mathematische Orientierung. Es ist weder eine Kreditzusage noch ein gesetzlicher Effektivzins. Nicht eingegebene Kosten bleiben außerhalb der Rechnung. Alle Formeln und Rundungsannahmen finden Sie in der Methodik.

Fragen zu Immobilienkreditrechner

Muss ich Nebenkosten automatisch mitfinanzieren?

Nein. Eigenkapital wird vom gesamten Bedarf abgezogen. Ob eine Bank den verbleibenden Betrag finanziert, wird hier nicht geprüft.

Ist die angezeigte Anschlussrate verbindlich?

Nein. Sie basiert ausschließlich auf Ihrem gewählten Anschlusszins und der eingegebenen weiteren Laufzeit.

Weiterführende Rechner und Quellen

• Baufinanzierungsrechner Deutschland: Zinsbindung
• Hauskredit Deutschland: Eigenkapital und Restschuld
• Wohnkredit Deutschland: Tilgung während der Zinsbindung
• Hausfinanzierungsrechner: langfristige Belastung
• Alle veröffentlichten Rechner

Hintergrund: Sparkasse: Begriffe und Tilgungsplanung. Quellenrecherche: 15. Oktober 2026. Informationen zur Verantwortung und Korrekturen finden Sie unter Redaktion.